不雅点网保利发展用15分钟世界杯体育，给广州聚龙湾板块的操盘手珠江实业上了一堂“截胡”课。

7月24日上昼，珠江实业、保利发展两家企业的名字出面前广州大家资源来往中心的地皮竞价大屏上，两方竞拍的地块位于广州荔湾区浣花路以南、沙涌新村以东。十五分钟后，流程10轮出价，保利发展以总价6.09亿元，将地块收入囊中。折合楼面价约2.46万元/正常米，溢价率17.32%。

拍地价钱、溢价率并不惊东说念主，但放在聚龙湾板块的地皮市集中，却别有一番味说念。

看成聚龙湾板块的片区整改操盘开采商，珠江实业连年在这片区域完成了聚龙湾源舍住宅面孔、坑口城中村改良，还与太古集结打造了大湾区首座滨水太古里，还在拍地前发布这次竞拍地块的施工总承包招标公告，连开工日历皆已标注。

毕竟，该地块紧邻珠着实售的聚龙湾·源舍面孔，拿下此地，既能牢固珠江实业在白鹅潭板块的幅员，还能解任潜在竞品的压力。

但最终，保利发展罗致竞价10轮溢价摘地，破损了珠实劳苦营造的细目性。

保利的溢价拿地逻辑

履行上，保利发展心仪溢价拿下该地块的原因，与我方有计划，也与敌手有计划。

纵不雅2026年的荔湾区楼市，白鹅潭板块的刚改需求已获取市集考证，这极少，从珠江实业旗下聚龙湾·源舍面孔的热销发挥中便可窥豹一斑。

据不雅点新媒体了解到，该面孔自4月底首开以来，凭借“沿路之隔等于太古里”的宣传，2026年4月首开之时卖出136套房源，去化率达到81%，戒指面前全盘去化超70%。

值得注意的是，保利发展曾经涉足这一板块，此前其在白鹅潭打造的国贸·保利海上印面孔，仍是齐全了快速清盘。

因此，这一次保利发展在珠江实业发出施工总承包招标公告后链接竞价拿地，或多或少参考了我方与珠江实业的过往操盘实例。

另一方面，总结地块自己的数据，地块位于荔湾区浣花路，邻近白鹅潭商务区聚龙湾片区。地块总用大地积仅约1.29万正常米，计容建筑面积约2.47万正常米，笼统容积率戒指在2.14以内。

要指出的是，在刻下中心城区大批高密度的开采环境下，地块的容积率方针具备显贵的低密属性，在该板块内较为繁难。

区位与配套方面，地块与地铁11号线及广佛线换乘站沙涌站直线距离不及百米，可接驳琶洲、珠江新城等中枢商圈；买卖上，其北侧紧邻已开业的聚龙湾太古里，周边同期遮蔽芳村小学、广州医科大学从属第一病院等关连配套。此外，地块向南邻近珠江后航说念，改日面孔内的或部分楼栋具备一定的江景视线。

关于保利发展来说，上述辛勤意味着什么？

率先，地块的体量小，改日去化压力也会小极少。地块计容建面仅约2.47万正常米，属于典型的小而好意思地块。关于开采商而言，这意味着资金占用更少、开采周期更短，改日回款速率相对较快。

再加上珠江实业此前在板块内的难懂布局，地块周边从地铁11号线到聚龙湾太古里，以及一众提示、医疗、买卖配套；且地块笼统容积率2.14，是白鹅潭近三年出让宅地中容积率最低的一宗。在周边大批容积率3.0以上的面孔中，保利发展拿下的地块真实具备一定竞争力。

不雅点新媒体还了解到，在白鹅潭沙涌这篇区域内，近一年来仅有珠江实业旗下聚龙湾·源舍一宗新盘在售，且该面孔周边两公里范围内莫得其他较新楼盘进行出售。因此，保利这次拿地后，或将诱导一部分聚龙湾·源舍的潜在客户。

竞拍之下的长期博弈

不外，这宗地块并非齐全无瑕。

不雅点新媒体查阅地块辛勤后得知，保利发展这次竞得的地块面孔并不规矩。具体来看，该地块由南北两长子地块组成，面孔狭长但不清廉。有市集声息觉得，预测这宗地块上的面孔仅能诞生两栋高层住宅，且小区园林空间将卓越有限。

其次则是面孔的订价问题。保利发展的拿地楼面价钱为2.46万元/正常米，加上建安、财务等其他隐形用度，面孔最终售价应在4.5万-5万元/正常米区间内，能力遮蔽统统资本。

如用周边面孔进行对比，珠江实业旗下的聚龙湾·源舍售价区间在4.58万元-4.91万元/正常米；而保利发展旗下保利越秀天启的二手房源挂牌价也在3.2万元-5.2万元/正常米盘曲。这意味着，在这宗新地块面前，保利发展在订价上并无太大上风，如若罗致以价换量，面孔的利润空间可能会被压缩。

但从市集角度来看，当下本就处于行业深度调理期，各家房企不一定会罗致盲目追求范畴、面积，而是转向更具备细目性的、深耕较久的板块，且愈加感性地评估面孔的贯通性。

因此，保利发展心仪溢价拿下白鹅潭沙涌这宗具备“小而好意思”作风的地块，履行上是其关于该板块内细目性的押注--细主义地段、细主义配套、细主义客群。

与此同期，跟着保利这次落子，其在白鹅潭板块的面孔幅员也愈发了了。从保利珠江天悦、保利瑧誉，到国贸保利海上印，再到如今的沙涌地块，保利在白鹅潭已构建起一批面孔矩阵，从这极少来看，其与珠江实业的争夺戏码好像才刚刚拉开序幕。

在白鹅潭这片中枢肠皮上，两家头部房企改日的正面博弈，注定将是一场旷日捏久的拉锯战。不外，这场博弈的主义并非分出胜负。保利发展这次顺利拿地，但依旧需要濒临改日面孔打造、订价以及认购情况的挑战；珠江实业这次虽未竞拍顺利，但其在白鹅潭板块的布局并未减少。

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